Mersin’de Hisseli Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Hukuki Esaslar ve Uygulama

1. Giriş

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklar arasında tasarruf, kullanım ve ekonomik değerlendirme konusunda yaşanan uyuşmazlıklar, uygulamada sıklıkla ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ile çözüme kavuşturulmaktadır. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, paydaşların farklı iradeleri sebebiyle ortaklığın sürdürülmesi çoğu zaman mümkün olmamaktadır.

Mersin’de hisseli tapulu arsa, tarla ve konutlar bakımından açılan ortaklığın giderilmesi davaları, Sulh Hukuk Mahkemelerinde önemli bir yer tutmaktadır.

2. Hukuki Dayanak

Ortaklığın giderilmesi kurumu, Türk Medeni Kanunu m. 698 ve devamı hükümlerine dayanmaktadır.

Türk Medeni Kanunu m. 698:

“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”

Bu düzenleme uyarınca:

• Ortaklığın giderilmesi talebi yenilik doğuran bir haktır.
• Diğer paydaşların rızası aranmaz.
• Hak kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
• Paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler en fazla 10 yıl için geçerlidir.

3. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı

Ortaklığın giderilmesi davaları hem:

• Paylı mülkiyet (TMK m. 688 vd.)
• Elbirliği mülkiyeti (TMK m. 701 vd.)

bakımından söz konusu olabilir.

3.1. Paylı Mülkiyet

Her paydaşın belirli oranı vardır (örneğin 1/4, 1/8).
Pay devredilebilir, haczedilebilir ve miras bırakılabilir.

3.2. Elbirliği Mülkiyeti

Genellikle miras ortaklığında görülür.
Paylar belirli değildir.

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Örneğin, Mersin ili sınırları içerisinde bulunan bir taşınmaz için dava Mersin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Yetki kesin yetki niteliğindedir.

5. Dava Şartları ve Taraf Teşkili

5.1. Tüm Paydaşların Davada Yer Alması

Ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Tüm paydaşların davada taraf olması gerekir.

Eksik taraf teşkili, yargılamanın uzamasına veya usulden ret kararına sebebiyet verebilir.

5.2. Tapu Kaydı ve Pay Oranları

Mahkeme, güncel tapu kaydını re’sen celp eder.
Pay oranlarının doğru belirlenmesi önemlidir.

6. Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

Türk Medeni Kanunu m. 699 uyarınca ortaklık iki şekilde sona erdirilebilir:

6.1. Aynen Taksim (Fiili Bölünme)

Taşınmazın fiziken bölünebilir olması gerekir.

Mahkeme tarafından:

• Bilirkişi görevlendirilir,
• İmar mevzuatı incelenir,
• Ekonomik değer kaybı değerlendirilir.

Uygulamada, özellikle konut ve küçük yüzölçümlü taşınmazlarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmamaktadır.

6.2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz açık artırma yoluyla satılır.

Satış:

• İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre,
• Açık artırma usulüyle,
• İhale şeklinde gerçekleştirilir.

Elde edilen satış bedeli pay oranlarına göre dağıtılır.

Paydaşlardan biri ihaleye katılarak taşınmazın tamamını satın alabilir.

7. Satış Usulü ve İhalenin Hukuki Niteliği

Satış işlemi satış memurluğu aracılığıyla yürütülür.

İhale sonrasında:

• İhalenin feshi davası açılabilir.
• Fesih sebepleri sınırlıdır.
• Süre hak düşürücü niteliktedir.

Bu aşama uygulamada teknik bilgi ve dikkat gerektirir.

8. Ortaklığın Giderilmesini Engelleyen Haller

Bazı istisnai durumlar ortaklığın giderilmesini sınırlandırabilir:

• Paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme (en fazla 10 yıl)
• Aile konutu şerhi
• İntifa hakkı
• Kamulaştırma süreci
• Fiili taksim iddiası

Her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.

9. Yargılama Süreci ve Süre

Ortaklığın giderilmesi davaları basit yargılama usulüne tabidir.

Ortalama süre:

• 12 ila 36 ay

Süreyi etkileyen başlıca faktörler:

• Taraf sayısı
• Tebligat işlemleri
• Bilirkişi raporları
• Satış sürecinin tamamlanması

10. Arabuluculuk Şartı

Ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk şartı bulunmaktadır. Dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır.

11. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Eksik taraf teşkili
• Yanlış pay oranı
• Değer tespitine itiraz edilmemesi
• Satış sürecinin yanlış yönetilmesi
• İhalenin feshi süresinin kaçırılması

Bu nedenle dava sürecinin dikkatle takip edilmesi gerekir.

12. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan, kanundan doğan mutlak bir haktır. Ancak sürecin usul kurallarına uygun yürütülmesi, bilirkişi raporlarının titizlikle incelenmesi ve satış işlemlerinin doğru yönetilmesi hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşımaktadır.

Mersin’de hisseli tapulu taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda, her somut olayın kendi özellikleri çerçevesinde hukuki değerlendirme yapılması gerekmektedir.

"Bu makalede yer alan açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. İçerik, herhangi bir somut olay veya kişi bakımından hukuki danışmanlık niteliğinde değildir.

Her uyuşmazlık kendi özel koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bu nedenle yalnızca bu metinde yer alan bilgiler doğrultusunda işlem yapılması, hak kaybına yol açabilir.

Makalede yer alan açıklamalara dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlar bakımından herhangi bir sorumluluk kabul edilmemektedir. Somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için profesyonel destek alınması önerilir."